Kdo se o Vás nakonec postará?

Pořízením nemovitosti to nekončí. Naopak, tam to teprve začíná.

Většina rozhovorů o koupi v Emirátech se točí kolem toho, co koupit a za kolik. Ta otázka, která lidem leží v hlavě doopravdy, přijde až úplně nakonec a často až za dveřmi.

Co se stane potom. Kdo mi tam byt vybaví, když jsem v Praze. Kdo ho pronajme a vybere nájem. Kdo tam dojde, když se něco rozbije. A komu zavolám, kdybych to jednou chtěl prodat.

Odpověď je, že na každou z těch věcí mám někoho, s kým dlouhodobě pracuji. Nejsou to jména z internetu. Jsou to lidé, které znám osobně, sedím s nimi a vím, jak pracují.

Tady jsou.

Seznamte se s týmem, který Vám nemovitost pronajme a bude se o ni starat

Keyper
Keyper

Nastaví nájem podle toho, co se v dané lokalitě reálně platí, ne podle toho, co byste si přáli. Nemovitost nafotí, vystaví a vybere nájemníka.

Pak už řeší běžný provoz za Vás. Vybírání nájmu, komunikaci s nájemníkem, drobné opravy a to, co se stane, když v pátek večer praskne trubka a Vy jste v Praze.

Spolupracujeme spolu víc než rok a společně jsme už pronajali několik nemovitostí. Nevybral jsem si je z nabídky na internetu. Vybral jsem si je proto, že jsem jejich služby nejdřív sám využil a vím, jak pracují.

Navštívit web →

Seznamte se s týmem, který Vám nemovitost vybaví

FullFlat
FullFlat

Od studia po vilu, od nákupu nábytku přes dopravu až po instalaci na místě. Vy si vyberete z katalogu, zbytek proběhne bez Vás.

Rozsah se dá nastavit od jednoduchého vybavení pro pronájem až po plnou výbavu na míru. U bytu určeného k pronájmu je to obvykle otázka dní, ne týdnů.

Spolupracujeme spolu už přes rok. Jak to vypadá v praxi, jsem natočil přímo v jednom z vybavených bytů.

Podívejte se, jak vybavili konkrétní byt →
Property NINJA

Seznamte se s týmem, který Vám provede inspekci nemovitosti

Property NINJA
Property NINJA

Převzetí od developera je jediný okamžik, kdy se dají závady vymáhat snadno. Potom už je to podstatně těžší.

Než podepíšete předávací protokol, je důležité projít nemovitost s odborníkem, sepsat vše, co neodpovídá, nedoléhá, či nevyhovuje standardům a hlídat, aby to developer opravil. Developer na to má až měsíc.

Nicméně vy u toho být nemusíte. Dostanete protokol s tím, co se našlo. A já v kooperaci s inspektorem zajistím u developera nápravu.

Seznamte se s týmem, který za Vás vyřeší právní záležitosti

Marei Consultancy
Marei Consultancy

Právní a poradenská kancelář působící v Dubaji, Rijádu a Káhiře. Řeší rezidenční víza, plné moci, závěti, zastupování na úřadech a firemní struktury.

Právní služby neposkytuji já, využívám specialisty, kteří na to mají licenci. Jednou ze zakladatelek je česky hovořící právnička se zkušeností s trhem v Emirátech, se kterou již dlouhodobě úspěšně spolupracuji. Právní věci tedy vyřešíme jednoduše a srozumitelně.

Navštívit web →
Dubois Meuble International

Seznamte se s týmem, který Vám nemovitost zrekonstruuje

Dubois Meuble International
Dubois Meuble International

Zakázkové rekonstrukce a truhlařina. Skupina s víc než třiceti lety zkušeností v oboru, která vyrábí nábytek na míru a dělá interiérové i exteriérové truhlářské práce od návrhu po realizaci.

Tady je ten rozdíl proti vybavení. FullFlat byt zařídí hotovým nábytkem a je to otázka dní. Dubois Meuble využijeme tehdy, když máme v plánu něco přestavět nebo vyrobit přesně na míru, což je jiná práce i jiný termín.

Byty i vily, od dílčích úprav po kompletní rekonstrukci. Nejčastěji se řeší příprava nemovitosti k pronájmu nebo před prodejem.

Rozsah, cena a termín se stanoví po prohlídce, protože u rekonstrukce se paušální ceník dělat nedá.

Spolupracujeme spolu přes rok.

Navštívit web →

Seznamte se s týmem, který Vám pomůže s financováním

Hypotéka v Emirátech, financování z Česka nebo kombinace úvěru s platebním plánem developera. Partnery mám na obou stranách.

Financování v Česku řeším přes Broker Consulting. To znamená nezávislou analýzu aktuální situace na trhu a výběr té nejvhodnější banky pro Vás, ne nabídku jedné banky, která se mi hodí.

Na místě mám partnery, kteří dokážou zajistit financování přímo v Emirátech. Ty tady nejmenuji, ale pokud je to cesta, kterou chcete jít, propojím Vás s nimi.

Podmínky se u cizinců liší podle toho, jestli máte rezidentské vízum, jaký je typ nemovitosti a v jaké je fázi výstavby.

Tohle všechno jsou týmy a firmy, se kterými spolupracuji téměř na denní bázi.

Jak to vypadá v praxi

Tohle není modelový příklad. Je to jeden konkrétní byt, jeden konkrétní klient a skutečné termíny. Čísla u jednotlivých kroků jsou dny od převzetí.

  1. den 0

    Kontrola jednotky před převzetím

    Property NINJA, já u toho

    Developer oznámí dokončení a zhruba měsíc dopředu vyzve k převzetí nemovitosti. Tohle je nejdůležitější okamžik, protože tady má kupující páku, aby závady opravil developer a ne on sám. Technik z Property NINJA projde jednotku, nafotí každou závadu a sepíše snag list. U jednotky 1BR to standardně zabere i tři hodiny a záznam může mít i třicet stran.

    Celé to rozebírám v článku Co je důležité řešit těsně před převzetím nemovitosti →
  2. den 1

    Přepis energií a poplatků

    já, klient

    DEWA, chlazení a servisní poplatky se přepisují z developera na vlastníka. Bez toho se byt nedá pronajmout ani využívat, protože nájemník nemá na co napojit vlastní účet. Všechno jde uskutečnit na dálku, k registraci není třeba navštívit pobočky fyzicky.

    Jak se úřady vyřizují z Česka →
  3. den 2

    Oprava závad a druhá kontrola

    developer, kontrolu dělá Property NINJA

    Developer dostane snag list a má třicet dní na opravu. Po opravě přijde inspektor znovu a kontroluje se, že je opravdu opravené to, co bylo na seznamu. Tenhle krok spousta lidí vynechá a pak je to stojí vlastní peníze. Z praxe vím, že čím důkladnější inspekce je, tím déle potom trvá náprava. Rozhodně se ale vyplatí si počkat.

  4. den 20

    Objednávka vybavení

    FullFlat

    Výběr balíčku podle velikosti jednotky a podle toho, jaký typ a jaká úroveň vybavení se Vám líbí. U jednotky na pronájem se může vybírat podle vkusu vlastníka, ale ideální je zvolit podle toho, co obstojí na fotkách v inzerátu, vydrží výměnu nájemníků a případně jednotku odliší od sousedních.

    Podívejte se na videu, jak vybavení probíhalo →
  5. den 30

    Převzetí klíčů a předávací protokol

    já, klient na dálku

    Po nápravě všech nedostatků a důkladné kontrole dochází k podpisu protokolu, převzetí klíčů a karet a k finálním registracím. Klient u toho nemusí být, všechno zařídíme i na dálku. V ideálním případě proběhne ve stejný den i vybavení jednotky, pokud je to zapotřebí.

  6. den 30

    Instalace vybavení

    FullFlat

    Dovoz, montáž a nastěhování. Tohle je ta část, kde se rozhoduje, jestli byt půjde do inzerce za týden, nebo za dva měsíce. Spolupráce s FullFlat je rychlá a od objednávky do instalace to zabere zhruba dva týdny.

  7. den 31

    Profesionální nafocení

    fotograf, zadávám já

    Byt se fotí až hotový a uklizený. Fotky jsou to hlavní, podle čeho se nájemník rozhoduje, jestli si jednotku přijde prohlédnout. V nové nemovitosti může být k dispozici i 200 podobných jednotek, takže je potřeba zajistit opravdu kvalitní fotografie a vybavení. Fotky z telefonu vypadají příšerně a stojí vlastníka peníze na nájmu.

  8. den 32

    Nasazení do pronájmu

    Keyper

    Jednotka jde na portály. Cena se nastavuje podle toho, za kolik se v projektu a okolí reálně pronajímá a podle toho, jak jsme jednotku připravili. Pak mohou začít prohlídky. Standardně se cena nastaví o trochu vyšší, s prostorem pro vyjednávání.

  9. den 32 až 90

    První nájemník

    Keyper

    Prohlídky, výběr nájemníka, kontrola jeho podkladů, příjmů a zaměstnání, podpis nájemní smlouvy a registrace v Ejari. Bez registrace není smlouva vymahatelná a prakticky ani legální. Celý proces může zabrat dny až týdny, proto uvádím delší rozmezí. Standardem je pronajmutí během jednoho až dvou měsíců, výjimečně se čeká i tři měsíce. Smlouvy se podepisují obvykle na rok a nájem se platí na celý rok dopředu, případně ve dvou až čtyřech splátkách.

  10. poté

    První výplata nájmu

    Keyper

    Pokud v Emirátech ještě nemáte bankovní účet, peníze jdou na účet společnosti Keyper. Ta si odečte poplatek za správu a zbytek Vám převede na jakýkoliv účet kdekoliv ve světě. Pokud už máte zařízené vízum i bankovní účet, prostředky jdou přímo na Váš účet v Emirátech.

Od převzetí klíčů do první výplaty nájmu to vyšlo na 60 dní a klient u toho nebyl ani jednou v Emirátech. To není rekord ani reklama. Je to to, co se dá uhrát, když na každý krok navazuje někdo, kdo ten krok dělá denně.

Co to stojí

Většina webů tuhle část vynechá a napíše jen na vyžádání. Radši sem dám alespoň řádové rozpětí, i když konečná cena vždy závisí na konkrétní nemovitosti.

Ceny jsou v dirhamech, protože v nich se vše hradí. Pro představu připisuji i přibližný přepočet kurzem 5,70 Kč za dirham. Kurz se mění, takže to berte orientačně.

Správa pronájmu

procentem z nájmu, nebo paušálem

Správce si standardně bere buď procenta z ročního nájmu, nebo paušální částku. Platí se až po pronajmutí nemovitosti, takže je správce zainteresovaný na tom, aby byl byt pronajatý co nejrychleji a za co nejlepší cenu. Tím se hradí průběžná správa.

Provizi za pronajmutí, tedy za nalezení nájemníka, hradí sám nájemník přímo realitní kanceláři. Vás tahle položka netíží.

Na trhu si některé společnosti běžně účtují správu ve výši 10 až 20 % z ročního nájmu. Při nájmu 80 000 AED ročně to může být až 16 000 AED, tedy 91 000 Kč. Ve spolupráci se mnou je to u jednotky 1BR výrazně méně.

  • Roční správa jednotky 1BR se mnou: 3 500 až 4 500 AED, tedy 20 000 až 26 000 Kč
  • Běžně na trhu: 10 až 20 % z ročního nájmu, u nájmu 80 000 AED tedy až 16 000 AED

Co v tom je: Inzerce, prohlídky, kontrola nájemníka, nájemní smlouva, registrace v Ejari, vybírání nájmu, komunikace s nájemníkem, drobné opravy a řešení havárií.

Co v tom není: Opravy nad určitou částku, výměna vybavení a servisní poplatky developerovi.

Vybavení

jednorázově, podle dispozice a úrovně balíčku

Cena se neurčuje podle počtu kusů, ale podle dispozice a úrovně. Studio stojí jinak než 1BR, 1BR jinak než 2BR a mezi základním a vyšším balíčkem je u stejné dispozice velký rozdíl. Rozdíl v ceně se odvíjí od úrovně luxusu a detailů.

V balíčcích je standardně gauč, postel, jídelní stůl a podobné základní vybavení. Navíc se dá přidat cokoliv dalšího, od světel přes příbory a záclony až po kávovar. Všechno závisí na Vaší volbě.

  • Studio: 9 000 až 30 000 AED, tedy 51 000 až 171 000 Kč
  • 1BR: 11 000 až 40 000 AED, tedy 63 000 až 228 000 Kč
  • 2BR: 14 000 až 50 000 AED, tedy 80 000 až 285 000 Kč

Na co se nezapomíná: K samotnému nábytku patří i spotřebiče, textil, nádobí a drobnosti, bez kterých se jednotka nedá pronajmout jako zařízená. U balíčku to obvykle součástí je, u skládání vybavení po kusech ne. Lidé si to většinou spočítají až potom.

Rekonstrukce a zakázková truhlařina

podle rozsahu, cena vzniká až po prohlídce

Tohle je jediná položka, u které nemá smysl dávat ani rozpětí. Rozdíl mezi výměnou kuchyňské linky a předělávkou celého bytu je takový, že jakékoliv číslo by bylo zavádějící.

Co se říct dá, je princip. Dubois Meuble dělá zakázkové rekonstrukce a truhlařinu, takže se necení balíček, ale konkrétní práce. Nacení se po prohlídce a podle toho, co s bytem chcete dělat.

Kdy to dává smysl: U starší jednotky, u jednotky, která se má odlišit od desítek podobných ve stejném projektu, nebo u jednotky, kterou budete sami používat.

Kdy ne: U nové jednotky na pronájem. Tam se vyplatí vybavení od FullFlat, ne rekonstrukce.

Inspekce při převzetí

jednorázově, podle velikosti jednotky

Inspekce od Property NINJA je jednorázová položka při převzetí. Proti tomu, co se díky ní nechá opravit na účet developera, je to nejlíp vynaložená částka z celého seznamu.

  • Jednotka 1BR: 1 500 AED, tedy 8 600 Kč, za dvě návštěvy inspektora a vypracování detailní zprávy pro developera

Závěť a plná moc

jednorázově, podle rozsahu a podle toho, kde se registruje

Dvě věci, které s cenou nemovitosti nemají nic společného, ale patří do rozpočtu hned na začátku. Obě řeší licencovaní specialisté, ne já.

Plná moc, Power of Attorney, je dokument, kterým zmocníte někoho na místě, aby za Vás jednal. Bez ní musíte být u části úkonů fyzicky přítomni nebo dokumenty posílat tam a zpět s notářským ověřením a překladem. S ní se většina věcí vyřídí na dálku. Vystavuje se u notáře v Dubaji a dá se omezit jen na konkrétní úkony, takže nedáváte nikomu volnou ruku.

Závěť řeší to, co se s nemovitostí stane, když se Vám něco stane. Bez závěti platné v Emirátech se dědictví neřídí automaticky českým právem a vypořádání může trvat dlouho. Nemuslimové mají možnost registrovat závěť, která se vztahuje jen na majetek v Emirátech a nechává Vaši českou závěť nedotčenou.

  • Závěť podle rozsahu: 3 000 až 4 000 AED, tedy 17 000 až 23 000 Kč
  • Plná moc: 2 000 AED, tedy 11 000 Kč

Jak to probíhá: Ceny jsou od Marei Consultancy. Nejdřív se uhradí faktura, protože poplatek úřadům se platí dopředu. Teprve pak se dá domluvit termín online hovoru s úředníkem z Dubaje.

Proč to zmiňuji tady: Protože na to nikdo nemyslí při koupi, ale všichni na to narazí později, a to obvykle v nejhorší možný moment. Když to vyřešíte hned, je to jedna návštěva a jedna položka v rozpočtu.

K čemu slouží POA, tedy Power Of Attorney →

Co běží každý rok

Tohle není přímo moje služba, ale do rozpočtu to patří a občas se na to zapomíná.

Servisní poplatek. Platí se za m² za rok a vybírá ho developer za správu budovy a jejího vybavení, ne já. Liší se podle projektu a podle toho, co komplex nabízí. Čím víc bazénů, tenisových kurtů, ochranky a společných prostor, tím vyšší poplatek. U běžného projektu u bytu o velikosti 65 m² se pohybuje okolo 9 000 až 10 000 AED za rok, tedy 51 000 až 57 000 Kč.

Chlazení. U části projektů je v servisním poplatku, u části se platí zvlášť podle spotřeby. Ten rozdíl stojí za to si zjistit před podpisem, ne po něm. Stejně jako DEWA se ale při dlouhodobém pronájmu přepisuje na nájemníka.

DEWA. U pronajaté jednotky platí nájemník, u prázdné vlastník. Od převzetí jednotky do jejího pronájmu tedy platíte Vy. Při registraci se skládá i depozit, který je vratný při přepisu na nájemníka.

Jak to vypadá dohromady na jednom bytě

Rozpětí výš jsou k něčemu jen tehdy, když si je dokážete sečíst. Tak tedy jeden konkrétní případ, jednotka 1BR za 1 300 000 AED, tedy 7 410 000 Kč, pronajatá za 85 000 AED ročně.

Cena nemovitosti1 300 000 AED7 410 000 Kč
Vybavení od FullFlat včetně položek navíc28 000 AED160 000 Kč
Plná moc2 000 AED11 000 Kč
Inspekce při převzetí1 500 AED8 600 Kč
Jednorázově dohromady31 500 AED180 000 Kč
Roční nájem85 000 AED485 000 Kč
Správa pronájmu za rok−4 000 AED23 000 Kč
Servisní poplatek za rok−9 000 AED51 000 Kč
Zůstává za rok72 000 AED410 000 Kč

Z nájmu tedy po zaplacení správy a servisního poplatku zůstává 72 000 AED, tedy 410 000 Kč ročně. Proti ceně nemovitosti je to 5,5 %, hrubý výnos z nájmu je 6,5 %. Rozdíl mezi těmi dvěma čísly je přesně to, co většina inzerátů neuvádí.

V prvním roce je to méně, protože se z něj zaplatí i ty jednorázové položky a byt nějakou dobu stál prázdný, než se našel nájemník. Od druhého roku už běží jen ta pravidelná čísla.

Ceny jsou přímo z oficiálních ceníků partnerů. U některých služeb mám pro své klienty zajištěné slevy.

Máte nemovitost a nevíte, co dál?

Pokud ji potřebujete vybavit, pronajmout nebo jen někoho, kdo se tam za Vás podívá, ozvěte se.

Napsat na WhatsAppNapsat přes formulář