Časté otázky

Ano. Cizinec může v Dubaji koupit nemovitost do plného vlastnictví, takzvaného freeholdu, a to bez rezidentury, bez místního partnera a bez časového omezení. Vlastnictví se zapisuje do katastru Dubai Land Department a vlastník dostane title deed, tedy obdobu českého listu vlastnictví.

Platí to ve freehold zónách, kterých je v Dubaji většina a patří mezi ně všechny běžně nabízené lokality. Nemovitost lze kdykoli prodat, pronajmout, darovat i zdědit. Práva zahraničního vlastníka jsou stejná jako práva místního.

Freehold zóna je oblast, ve které smí nemovitost do plného vlastnictví koupit i cizinec. Mimo tyto zóny může cizinec získat nanejvýš dlouhodobý pronájem, leasehold, obvykle na 99 let.

Freehold zóny vymezila vláda Dubaje v roce 2002 a od té doby se rozšiřují. Dnes mezi ně patří Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills a desítky dalších. Prakticky každý projekt, který nabízím, ve freehold zóně leží.

Vstupní hladina za studio v novém projektu začíná zhruba na 650 000 AED, tedy přibližně 3,7 milionu korun při kurzu 5,7 Kč za dirham. Byt s jednou ložnicí se běžně pohybuje od 1 milionu AED, tedy zhruba 5,7 milionu korun.

Cena se odvíjí hlavně od lokality a od toho, jestli jde o projekt ve výstavbě, nebo o hotovou nemovitost. Rozvíjející se čtvrti jako Dubai South, Jumeirah Village Circle nebo Dubailand jsou výrazně dostupnější než Downtown, Marina či Palm Jumeirah, kde ceny za srovnatelnou jednotku začínají násobně výš. Stejně tak jednotky v rostoucích komunitách v Abu Dhabi nebo Ras Al Khaimah mohou nabídnout nižší cenu ve srovnatelném nastavení, často s polohou přímo u moře.

Údaje platí k datu poslední revize této stránky. Aktuální ceníky konkrétních projektů Vám na vyžádání pošlu.

Počítejte zhruba se 4 až 6 procenty nad kupní cenu. Největší položkou je registrační poplatek Dubai Land Department ve výši 4 procent z ceny, k němu se přidává administrativní poplatek developera, obvykle několik tisíc dirhamů, a poplatek za vystavení vlastnického listu.

U části projektů hradí čtyři procenta za klienta developer, jde o jednu z podmínek, které pro klienty vyjednávám. V takovém případě se vstupní náklady smrsknou na administrativní poplatky v řádu jednotek tisíc dirhamů.

Po převzetí nemovitosti platí vlastník roční servisní poplatek za správu budovy. Vypočítává se za čtvereční stopu, jeho výši reguluje úřad RERA a u běžných projektů se pohybuje v jednotkách procent ročního nájmu.

U dlouhodobého pronájmu se hrubý výnos na trhu v Dubaji běžně pohybuje mezi 6 a 10 % ročně, u krátkodobého pronájmu může být vyšší, ale je spojený s vyššími náklady na správu a s výkyvy podle sezóny.

Rozhodující je lokalita a typ jednotky. Menší byty v dobře napojených čtvrtích obvykle vynášejí procentuálně víc než velké jednotky v prémiových lokalitách, kde je naopak silnější růst hodnoty.

Od hrubého výnosu je potřeba odečíst servisní poplatek, správu pronájmu a období, kdy je byt prázdný. Čistý výnos proto počítejte konzervativněji než ta čísla, která se objevují v inzerci. Konkrétní propočet Vám u vybraného projektu udělám na míru.

Ne. Spojené arabské emiráty nevybírají daň z příjmu fyzických osob, takže příjem z pronájmu ani zisk z prodeje nemovitosti se tam nedaní. Neplatí se ani daň z nemovitosti, kterou znáte z Česka.

Platí to jak pro rezidenty Emirátů, tak pro vlastníky, kteří žijí jinde. Firemní daň ve výši 9 procent se týká právnických osob, ne fyzické osoby pronajímající vlastní byt.

Jedinou pravidelnou platbou je servisní poplatek za správu budovy a u obývaných nemovitostí takzvaný housing fee, který se strhává přes účet za energie.

Pokud jste český daňový rezident, celosvětový příjem se do českého přiznání uvádí, a to i tehdy, když se v Emirátech nedaní. Jak se dvojí zdanění vyloučí, řeší mezinárodní smlouva mezi Českou republikou a Spojenými arabskými emiráty, která v nové podobě platí od roku 2025.

Konkrétní dopad závisí na Vaší situaci, proto tady záměrně neuvádím jedno univerzální číslo. Nejsem daňový poradce a tohle je přesně otázka, kterou je rozumné probrat s někým, kdo Vaše poměry zná.

Situace se mění, pokud se stanete daňovým rezidentem Emirátů. To je jeden z důvodů, proč část klientů řeší rezidenční vízum současně s nákupem a přesouvá se natrvalo přímo sem.

Běžný bankovní převod z české banky přímo na účet developera nefunguje, protože české banky zatím nepodporují dirham. Využívají se proto společnosti, které zajistí směnu měny a převod do zahraničí za výhodný kurz, konkrétní Vám rád doporučím. Prostředky směřují na vázaný účet projektu, takzvaný escrow account. Účet je vždy veden u banky v Emirátech a jeho číslo je uvedené přímo v kupní smlouvě.

Banka může vyžadovat doložení původu prostředků nebo účelu transakce, což je standardní protiopatření proti praní peněz. Připravte si výpis, kupní smlouvu a doklad totožnosti. Pod hlavičkou Broker Consulting mám zázemí pro převod plateb do zahraničí, takže se nemusíte spoléhat jen na služby třetích stran. Zajistíme Vám úschovní účet v korunách i převod přímo do Emirátů, opět za výhodných podmínek.

Nikdy neposílejte peníze na soukromý účet ani na účet zprostředkovatele. Platba patří vždy developerovi, nebo na vázaný účet.

U projektů ve výstavbě rozkládá developer kupní cenu do splátek navázaných na postup stavby, takže platíte postupně, bez úroků a bez schvalování v bance. Typicky složíte 20 procent při rezervaci, dalších 40 až 60 procent v průběhu výstavby a zbytek při předání.

Splátkový kalendář je součástí kupní smlouvy a je pevně daný, žádný úrok ani poplatek za rozložení se neplatí. Právě proto je vstupní částka výrazně nižší než hodnota nemovitosti a proč se do nákupu dostanou i lidé, kteří by na hypotéku v Česku nedosáhli.

Existují i plány, kde splácení pokračuje ještě několik let po předání. Ty se hodí, pokud chcete nemovitost pronajímat a splátky krýt z nájmu.

Escrow je vázaný účet u banky, na který jdou platby kupujících u projektů ve výstavbě a ze kterého developer nesmí volně čerpat. Peníze uvolňuje úřad postupně podle toho, jak stavba reálně postupuje.

Pro kupujícího to znamená, že developer nemůže vzít Vaše peníze a použít je jinde. Účet je povinný ze zákona, dohlíží na něj Dubai Land Department a je jedním z hlavních důvodů, proč se trh v Dubaji po krizi v roce 2009 stal výrazně bezpečnějším.

U každého projektu si registraci escrow účtu ověřuji ještě předtím, než Vám ho vůbec nabídnu. Ověřit si ji můžete i sami v aplikaci Dubai REST.

Celý nákup zvládnete i na dálku, osobní přítomnost v Dubaji není podmínkou. Smlouvy se podepisují elektronicky, platby jdou převodem a vlastnický list vydá úřad digitálně.

Prakticky to vypadá takto: vybereme projekt a jednotku, já zajistím rezervaci, Vy odešlete rezervační poplatek a podepíše se rezervační smlouva. Následně složíte zbylou částku, kterou developer vyžaduje k zajištění jednotky, dostanete kupní smlouvu k prostudování a po podpisu pokračujete podle splátkového plánu. Průběh výstavby pak sledujete v mém klientském portálu nebo v oficiální aplikaci Dubai REST.

Přesto většině klientů doporučuji přijet aspoň jednou. Prohlídková cesta trvá dva až tři dny, projdeme reálné lokality a rozdíl mezi rendrem a skutečností je vidět hned. Letenku na prohlídkovou cestu mohu klientům uhradit v rámci služby, kterou nabízím. O tom ale více na schůzce.

Off-plan je nemovitost kupovaná ve fázi výstavby, tedy dřív, než budova stojí. Kupuje se za ceníkovou cenu developera, platí se na splátky během stavby a předání přichází obvykle za dva až čtyři roky.

Výhodou je nižší vstupní částka, splátky bez úroku a prostor pro růst hodnoty mezi nákupem a dokončením. Nevýhodou je, že nemovitost hned nevydělává a že se spoléháte na to, že developer dostaví včas a v deklarované kvalitě. Proto je výběr developera důležitější než výběr bytu.

Hotová nemovitost naopak vydělává od prvního měsíce, ale platí se jednorázově, přes financování v Česku, nebo přes místní hypotéku, a vstupní cena může být vyšší. Který z těch dvou režimů dává smysl pro Vás, záleží na tom, jaké možnosti aktuálně máte a jakou formu nákupu preferujete.

Od rozhodnutí k podepsané smlouvě to bývá otázka jednoho až dvou týdnů. Samotná rezervace jednotky proběhne během jednoho dne, kupní smlouvu developer připraví obvykle do několika pracovních dnů.

Nejdelší částí je výběr, ne administrativa. Projít nabídku, srovnat lokality a vybrat konkrétní jednotku zabere podle náročnosti několik dnů až několik týdnů.

U projektů ve výstavbě pak následuje doba do předání, standardně dva až čtyři roky podle fáze, ve které jste do projektu vstoupili.

Ano, koupě nemovitosti je jednou z cest k rezidenčnímu vízu. V květnu 2026 Dubai Land Department zrušil dosavadní minimální hodnotu 750 000 AED pro dvouleté investorské vízum, takže o něj lze žádat na základě dokončené jednotky bez ohledu na její cenu a vízum platí dva roky. U spoluvlastnictví musí podíl každého žadatele dosahovat alespoň 400 000 AED.

Golden Visa na deset let má minimální hranici 2 miliony AED, ta zůstává beze změny. Od února 2026 už u ní není potřeba mít uhrazenou polovinu ceny předem, což ji zpřístupnilo i kupujícím se splátkovým plánem.

Vízum opravňuje k pobytu, otevření místního bankovního účtu a přihlášení rodinných příslušníků. Samo o sobě z Vás ale nedělá daňového rezidenta Emirátů, k tomu je potřeba splnit další podmínky. Pravidla se v posledních letech mění často, u konkrétní žádosti si proto vždy ověřuji aktuální stav.

Jsou to tři různé emiráty jedné země, každý s jinou dynamikou. Dubaj je největší a nejlikvidnější trh s nejširší nabídkou i nejsilnější poptávkou po pronájmu. Abu Dhabi je hlavní město, klidnější a konzervativnější, s nižšími cenami a stabilnějším nájemním trhem taženým státní správou a energetikou.

Ras Al Khaimah je nejmenší z těch tří a nejrychleji rostoucí. Hnacím motorem je výstavba kolem kasinového resortu Wynn Al Marjan Island, který má otevřít v roce 2027 jako první svého druhu v Emirátech. Vstupní ceny jsou zatím nižší než v Dubaji.

Vlastnická práva cizinců jsou ve všech třech emirátech srovnatelná, liší se ale vymezení freehold zón a úřad, který katastr vede. Nemovitosti nabízím ve všech třech.

Kompletní servis od prvního hovoru, přes návštěvu Dubaje, výběr projektu a lokality, až po předání klíčů a pronájem, tedy službu od A do Z. Vybereme spolu ten správný projekt a financování přímo na míru, zajistím rezervaci a projdu s Vámi smluvní dokumentaci, provedu Vás platbami do zahraničí, při dokončení zajistím detailní inspekci jednotky, pomůžu s registrací na úřadech a po předání zajistím pronájem i správu nemovitosti. Nemusíte řešit nic, co byste na dálku řešili jen těžko.

Za tím vším stojí dvě věci. První je moje zkušenost přímo na místě: v Dubaji žiju, projekty navštěvuji osobně a vím, co za nimi skutečně stojí. Druhou je zázemí Broker Consulting, které přidává to, co jednotlivec nabídnout nemůže, tedy financování, úschovní účet v korunách, právní podporu a další produkty nad rámec samotné nemovitosti.

Díky objemu transakcí, které přes nás procházejí, dokážeme u developerů vyjednat i podmínky, jež nejsou veřejně dostupné. Bývají to limitované akční nabídky, upravený splátkový plán nebo přednostní výběr jednotek před spuštěním prodeje. U větších nákupů umím zajistit takzvané bulk deals, tedy odkup více jednotek najednou, klidně celého patra, kde už developer stanovuje cenu individuálně.

Úvodní konzultace je zdarma a nezavazuje k ničemu. Pokud z ní vyjde, že nákup v Dubaji pro Vás dává smysl, pustíme se do toho.

Klíčové jsou tři věci: dokončené projekty v minulosti, registrovaný escrow účet u konkrétního projektu a schválení projektu úřadem RERA. Všechno tři se dá ověřit veřejně v aplikaci Dubai REST nebo na portálu Dubai Land Department.

Dál se dívám na to, jestli developer dodržoval termíny u předchozích staveb, jaká je kvalita provedení v už předaných budovách a jak vypadá jeho vlastní financování. Developer, který staví první projekt a nabízí nápadně agresivní podmínky, je vždycky vyšší riziko.

Projekty, které nabízím, procházejí touhle kontrolou předem. Sám je navštěvuji osobně a ověřuji si stav výstavby na místě, ne jen z prezentací.