Pro ty, kdo v Emirátech už nemovitost mají nebo rovnou zvažují nákup více jednotek
Cena uvedená v ceníku developera nemusí být cena, za kterou se obchod nakonec uzavře. U jedné jednotky je prostor na vyjednávání malý. U celého patra se to výrazně mění.
Většina lidí si pod vyjednáváním představí slevu z ceny. Ta je přitom často to nejmenší, co se dá získat a developeři ji dávají neradi, protože jim rozbíjí ceník. Zajímavější bývá tohle:
Nákup většího balíku jednotek najednou, obvykle přímo od developera a mimo běžný ceník. Dává smysl od určitého objemu a podmínky se řeší individuálně. Tyhle nabídky se veřejně neinzerují a chodí mi přímo od developerů.
Balík se nemusí vázat na jednu budovu. Dá se složit i z jednotek u jednoho developera napříč jeho projekty. Tím se riziko rozloží a podmínky bývají stejně dobré, jako kdybyste brali celé patro v jednom domě.
Rezervace se slevou a čas na přeprodej. Developer umožní složit jen zálohu, drží Vám jednotky se sjednanou slevou a dá Vám čas na další platby. Ten čas se dá využít na to, že jednotky přeprodáte za cenu, kterou si určíte sami. Kolik musí být zaplaceno, než se dá jednotka převést na dalšího kupujícího, si ale určuje developer společně s Dubai Land Department. U každého projektu se to proto ověřuje zvlášť, ještě před podpisem.
Nákup většího množství s pevnou slevou. Pokud na to máte kapitál, koupíte víc jednotek s pevně sjednanou slevou a pracujete s tím, že mezi podpisem a předáním hodnota obvykle roste. Část si pak necháte a pronajmete, část přeprodáte, když to bude potřeba.
V obou případech vstupujete do projektu pod tržní cenou a levněji než kdokoliv další ve stejné budově. To Vám dává prostor vyjednávat prodejní cenu později. A znamená to i vyšší výnos z nájmu, protože nájem se neodvíjí od toho, za kolik jste nemovitost koupili.
Obchodní a komerční prostory v rezidenčních projektech. Je to jiný trh, ne jen jiná cena. Platí jiná pravidla, jiné servisní poplatky, jiné nájemní smlouvy a jiná likvidita.
Kanceláří je v nově budovaných lokalitách globálně nedostatek a v posledních letech vykazují zajímavější zhodnocení než byty. U některých developerů se dá koupit i prostor v obchodním domě, který v lokalitě staví, nebo jednotlivá obchodní místa v rámci budovy.
Nejvíc příležitostí dávají právě nové lokality. RAK Central v Ras Al Khaimah nebo části okolo Business Bay jsou místa, kde kanceláře teprve vznikají a poptávka po nich roste rychleji než nabídka.
Pro část klientů to dává větší smysl než další byt. Pro většinu ne a je dobré to říct dopředu.
Konkrétní obchody sem postupně doplním. Zatím ukážu alespoň to, jak taková nabídka vypadá v číslech. Následující příklad je modelový, počítaný z cen, které se na trhu v Dubaji u větších nákupů reálně objevují. Není to konkrétní klient.
| Počet jednotek | 5 |
| Velikost jedné jednotky | 93 m² |
| Cena za m² v balíku | 24 800 AED |
| Cena za m² v běžném prodeji | 26 900 AED |
| Cena jedné jednotky | 2 300 000 AED |
| Celkem za balík | 11 500 000 AED, tedy cca 65,6 mil. Kč |
| Odhad hodnoty při předání | 13 500 000 AED, tedy cca 77 mil. Kč |
| Rozdíl mezi vstupem a hodnotou při předání | 2 000 000 AED, tedy cca 11,4 mil. Kč |
Vstupní cena za metr je v tomhle příkladu o 8 % níž než v běžném prodeji. Tím to ale nekončí. Mezi podpisem a předáním se u dobře vybraných projektů hodnota posouvá dál, takže rozdíl na konci je větší než ta původní sleva.
A teď to důležité. Tohle je výpočet, ne záruka. Předpokládá, že projekt bude dokončený včas, že se ceny v lokalitě budou vyvíjet tak jako dosud a že v době předání bude komu prodávat. Žádná z těch tří věcí není jistá a každá z nich se dá před podpisem posoudit. Přesně to je ta část práce, za kterou mě lidé platí.
U jedné nemovitosti máte jedno rozhodnutí. U balíku jednotek máte tři cesty a můžete je kombinovat.
Nebudu předstírat, že tohle je pro každého. Dává to smysl, když pořizujete zhruba tři až deset jednotek, počítáte s horizontem dvou až pěti let a jde Vám o to vstoupit pod tržní cenou, ne koupit hotový byt hned teď.
Nabídek je v Emirátech víc než dost a část z nich bych klientovi rozmluvil. Říct nahlas, co nekoupit, je užitečnější než další seznam toho, co koupit.
Ne každý obchod je výhodný jen proto, že je v něm sleva. Dostaly se ke mně nabídky od developerů, kde bych si nepořídil ani jednu jednotku, natož celé patro. Sleva na špatném projektu je pořád špatný projekt.
U většího nákupu je proto analýza developera ještě důležitější než jinak. Stejně tak strategie, protože je potřeba vybrat projekt, který se pro tohle hodí. A takový není každý. Když to nevyjde, nemáte jeden problém, ale deset stejných.
V prvním pololetí 2026 se v Dubaji prodalo 296 nemovitostí za víc než 10 milionů dolarů, dohromady za 5,1 miliardy dolarů. Proti stejnému období předchozího roku je to o 16 % víc transakcí a o 14 % vyšší hodnota.
Podrobněji rozebírám čísla z trhu na stránce Proč Emiráty.
U portfolia se nezačíná výběrem nemovitosti, ale rozvržením kapitálu. Celý postup mám rozepsaný krok za krokem.
Proces koupě, cesta Portfolio nemovitostí →Žádný dotazník. Stačí jméno, kontakt a jedna věta o tom, co Vás zajímá. Zbytek si řekneme v hovoru.