Na trhu v Dubaji se mi líbí jedna věc, která je jinde vzácná. Data jsou veřejná. Kdokoliv si může kdykoliv otevřít, co se prodalo, za kolik a v jaké lokalitě. Nepotřebujete k tomu makléře ani předplatné.

Tak jsem se do nich podíval za vás a sepsal, co se letos za prvních šest měsíců stalo.

Pololetí v jednom odstavci

Za leden až červen 2026 změnilo v Dubaji majitele 86 077 nemovitostí v celkové hodnotě 286,3 miliardy dirhamů. Při kurzu 5,7 koruny za dirham je to zhruba 1,63 bilionu korun.

Historicky je to druhé nejsilnější pololetí. Silnější bylo jen to loňské, kdy se prodalo za 326,6 miliardy dirhamů.

Rozdíl proti loňsku je tedy zhruba 12 % a většina titulků z toho udělala propad. Já to čtu jinak. Loňské pololetí bylo rekordní a stavět na rekordu očekávání do dalšího roku je nejrychlejší cesta ke zklamání.

Zajímavější je ale to, co se v součtu ztratí. Každé čtvrtletí vyprávělo úplně jiný příběh.

První čtvrtletí: nejsilnější v historii

První tři měsíce roku byly rekordní, a to v obou hlavních ukazatelích zároveň. Prodalo se 47 820 nemovitostí za 175,9 miliardy dirhamů, tedy lehce přes bilion korun. V řadě, která začíná rokem 2014, nikdy nebyl silnější první kvartál.

Podstatný je ale poměr mezi počtem a hodnotou.

Počet obchodů vzrostl proti loňskému prvnímu čtvrtletí o 5,3 %. Jejich hodnota ale o 23,0 %. Za růstem tedy nestáli noví kupující, ale vyšší ceny. Cena za čtvereční stopu se dostala na 1 755 dirhamů, což je zhruba 107 700 korun za metr čtvereční, a meziročně je to růst o 12,3 %.

Rozdělení podle typu obchodu:

Novostavby a projekty od developerů: 33 692 obchodů za 124,7 miliardy dirhamů, tedy asi 711 miliard korun, při 1 820 dirhamech za čtvereční stopu.

Přeprodeje hotových nemovitostí: 14 128 obchodů za 51,2 miliardy dirhamů, tedy asi 292 miliard korun, při 1 585 dirhamech za čtvereční stopu.

A pro představu, kam sahá špička trhu. Nejdražší prodaný byt čtvrtletí byl v Aman Residences Tower 2 v oblasti Jumeirah Second za 422 milionů dirhamů, tedy zhruba 2,4 miliardy korun. Nejdražší vila se prodala v Jumeirah First za 350 milionů dirhamů, tedy asi 2 miliardy korun.

Druhé čtvrtletí: obchodů ubylo

Druhý kvartál byl výrazně slabší. Prodalo se 38 257 nemovitostí za 110,4 miliardy dirhamů, tedy zhruba 629 miliard korun.

Proti prvnímu čtvrtletí je to o 20 % méně obchodů a o 37,3 % nižší hodnota. Proti loňskému druhému čtvrtletí o 28,2 % méně obchodů a o 40,5 % nižší hodnota.

Ta procenta vypadají dramaticky, tak k nim patří vysvětlení.

Hlavní příčinou je globální geopolitické napětí. Když panuje nejistota, velká rozhodnutí se odkládají, a netýkalo se to zdaleka jen nemovitostí. Padaly akcie, zlato, prakticky vše. Není to tedy nic specifického zrovna pro Dubaj.

K tomu se přidalo léto, které je tu tradičně nejslabší období roku. A hlavně srovnávací základna, protože loňský druhý kvartál byl velice silný.

Podstatnější je, kam se trh dostal v absolutních číslech. Hodnota 110,4 miliardy dirhamů je třetí nejvyšší, jakou kdy druhé čtvrtletí v Dubaji mělo. Výš byl jen loňský rekord a rok 2024, kterému se letošek přiblížil. Proti roku 2023 je to pořád zhruba o pětinu víc.

Jinými slovy: i po tom poklesu jde o historicky třetí nejsilnější druhý kvartál. Tak vysoko se laťka za poslední dva roky posunula.

Nejdůležitější číslo z celého pololetí

Cena za čtvereční stopu skončila ve druhém čtvrtletí na 1 712 dirhamech, což je asi 105 000 korun za metr čtvereční.

Proti prvnímu čtvrtletí je to pokles o 2,4 %. Proti loňskému druhému čtvrtletí ale růst o 6,5 %.

Obchodů tedy ubylo o pětinu, ale cena za metr se prakticky nehnula.

Tohle je rozdíl, který se z krátkých zpráv nepozná, a přitom je zásadní. Když lidé prodávají pod tlakem, jde cena dolů první. Klesající počet obchodů při stabilní ceně znamená něco jiného. Prodávající prostě nespěchají a kupující si dávají načas.

Kde se obchodovalo

Poptávka se ve druhém čtvrtletí přesunula.

V počtu obchodů vedla Dubai South, za ní Jabal Ali First, Al Barsha South Fourth a dvě části Wadi Al Safa.

V celkové hodnotě byla první Business Bay, pak Dubai South, Dubai Islands, Jabal Ali First a Palm Jebel Ali.

Za tím se dá číst jednoduchý příběh. Levnější oblasti na jihu města táhnou počty, prémiové adresy u vody táhnou hodnotu. Business Bay v tom stojí zvlášť, protože zvládá obojí.

Co si z toho odnést

Trh v Dubaji přechází z fáze, kdy rostlo úplně všechno, do fáze, kdy záleží na tom, co konkrétně koupíte. Z mého pohledu je to zdravější stav než rok 2022, i když se o něm hůř píší titulky.

Pro kupujícího to znamená dvě věci. Výběr je dnes větší a tlak na rychlé rozhodnutí menší než před dvěma lety. Zároveň už neplatí, že cokoliv v Dubaji poroste samo. Rozdíly mezi lokalitami a mezi konkrétními projekty se prohlubují.

Kdyby vás zajímala konkrétní lokalita nebo projekt, napište mi. K datům mám přístup a rád vám pošlu čísla přímo k tomu, o čem uvažujete.

Zdroj všech čísel: DXB Interact, čtvrtletní přehledy trhu za rok 2026.