Když se kupuje celé patro. Jak funguje nákup více jednotek najednou

Většina lidí, kteří mi píšou, řeší jednu nemovitost. Vyberou lokalitu, vyberou projekt, podepíšou. U jedné jednotky je prostor na vyjednávání malý a cena v ceníku je víceméně cena, za kterou se obchod uzavře.

U celého patra se to mění úplně.

Nejde o to, že by developer dal větší slevu z dobré vůle. Jde o to, že při větším objemu se mění celá logika obchodu. Developer jedná jinak, cena se počítá jinak a kupující se dostane k nabídkám, které se veřejně nikde neinzerují.

Tomuhle se říká bulk deal a v Česku o tom skoro nikdo nepíše.

Tak to zkusím napravit.

CO JE BULK DEAL

Nákup většího balíku jednotek najednou, obvykle přímo od developera a mimo běžný ceník. Může to být celé patro, blok jednotek v jedné budově nebo skupina vil.

Důležité je, co se tím mění. Není to sleva v tom smyslu, jak ji znáte z e-shopu. Je to spíš velkoobchodní cena. Developer má najednou prodaný velký kus projektu a jednoho partnera místo 30 kupujících a to má pro něj hodnotu, kterou je ochotný zaplatit lepšími podmínkami.

Podle toho, co vidím na trhu a co se o bulk nákupech píše i jinde, se cena běžně pohybuje 5 až 15 % pod retailovou cenou. Při jednání přímo s developerem a u větších objemů se dá dostat i výš. Žádné z těch čísel ale není automatické. Je to výsledek jednání, ne tabulka.

CO SE TÍM REÁLNĚ ZÍSKÁ

Cena pod ceníkem je to první, co lidi napadne. Zajímavější jsou ale věci, které v inzerátu nikdy neuvidíte.

První výběr z nabídky. U běžného prodeje si vybíráte z toho, co zbylo. U většího nákupu si vybíráte jako první, tedy patra, orientace, výhledy a rohové dispozice. Rozdíl mezi dobrou a špatnou jednotkou ve stejné budově je přitom často větší než rozdíl mezi dvěma budovami.

Platební podmínky. Rozložení splátek i do doby po předání a u části obchodů i to, že registrační poplatek Dubai Land Department ve výši 4 % zaplatí za kupujícího developer. Ty 4 % se prominout nedají, ale je rozdíl, jestli je platíte vy, nebo je zaplatí někdo jiný.

Skladba jednotek. Tohle je část, kterou většina lidí podcení. Studia a 1BR se pronajímají rychle a dobře se prodávají, takže drží likviditu. Větší dispozice přitahují rodiny, které zůstávají déle, takže drží stabilní nájem. Když máte oboje v jedné budově, chová se to jinak než čtyři stejné byty vedle sebe. Prázdný měsíc u jedné jednotky pak nebolí tolik.

Možnost odcházet po částech. U jedné nemovitosti máte jedno rozhodnutí, tedy prodat nebo neprodat. U deseti jednotek můžete prodat tři, zbytek nechat a rozhodnout se znovu za rok.

Golden Visa. Hranice jsou 2 miliony AED a hodnota se dá sčítat přes víc nemovitostí. U většího nákupu se tím pádem překoná okamžitě.

DVĚ CESTY, KTERÉ SE REÁLNĚ POUŽÍVAJÍ

Bulk deal není jen jedna věc. V praxi se nejčastěji potkávám se dvěma přístupy.

Rezervace se slevou a čas na přeprodej. Developer umožní složit jen zálohu, drží jednotky se sjednanou slevou a dá delší čas na další platby. Ten čas se dá využít na to, že se jednotky přeprodají za cenu, kterou si určíte sami.

Tady ale pozor na jednu věc, kterou málokdo zmiňuje. Kolik musí být zaplaceno, než se dá jednotka převést na dalšího kupujícího, si určuje developer společně s Dubai Land Department. Není to u všech projektů stejné a u některých to nejde vůbec. Tohle se ověřuje před podpisem, ne až potom.

Nákup většího množství s pevnou slevou. Druhá cesta je koupit víc jednotek s pevně sjednanou slevou a pracovat s tím, že mezi podpisem a předáním hodnota obvykle roste. Část jednotek se pak nechá a pronajímá, část se přeprodá, když je to potřeba.

V obou případech vstupujete do projektu pod tržní cenou a levněji než kdokoliv další ve stejné budově. To je ta podstata. Dává Vám to prostor vyjednávat prodejní cenu později. A znamená to i vyšší výnos z nájmu, protože nájem se neodvíjí od toho, za kolik jste nemovitost pořídili.

JAK TO VYPADÁ V ČÍSLECH

Abstraktní řeč o procentech je k ničemu, dokud si to člověk nespočítá. Tak tedy modelový příklad.

Kupující bere 5 jednotek v novém projektu, každá zhruba 93 m². V balíku dostane cenu 24 800 AED za m². V běžném prodeji se srovnatelné jednotky ve stejném projektu nabízejí za 26 900 AED za m².

Jedna jednotka: 2 300 000 AED Celý balík: 11 500 000 AED, tedy zhruba 65,6 milionu korun Odhad hodnoty při předání: 13 500 000 AED, tedy zhruba 77 milionů Rozdíl: 2 000 000 AED, tedy zhruba 11,4 milionu korun

Vstupní cena za metr je v tomhle případě o 8 % níž než v běžném prodeji. Tím to ale nekončí. Mezi podpisem a předáním se u dobře vybraných projektů hodnota posouvá dál, takže rozdíl na konci je větší než ta původní sleva.

A teď to, co u takových výpočtů obvykle chybí.

Je to výpočet, ne záruka. Předpokládá tři věci. Že bude projekt dokončený v termínu, že se ceny v lokalitě budou vyvíjet tak jako dosud a že v době předání bude komu prodávat. Ani jedna z nich není jistá. Všechny tři se ale dají před podpisem posoudit a přesně to je ta část práce, která rozhoduje.

JAK SE Z TOHO DÁ VYSTOUPIT

U jedné nemovitosti máte jedno rozhodnutí. U balíku máte tři cesty a dají se kombinovat.

Prodej při předání. Jednotky se prodají ve chvíli, kdy je projekt hotový a poptávka po dokončených bytech je nejvyšší. Nejrychlejší cesta ven.

Pronájem a refinancování. Jednotky se pronajmou a proti nové, vyšší hodnotě se dá čerpat úvěr. Nájmy se v Dubaji podle lokality pohybují zhruba mezi 5 a 8 % ročně. Podmínky úvěru pro cizince se ale liší podle toho, jestli máte rezidentské vízum, takže se tohle ověřuje dopředu, ne až potom.

Dlouhodobé držení. Nemovitosti zůstanou, vydělávají na nájmu a hodnota roste. Nejklidnější cesta a pro většinu lidí ta nejrozumnější.

NEMUSÍ TO BÝT JEDEN PROJEKT

Jedna věc, která lidi překvapí. Balík se nemusí vázat na jednu budovu.

Dá se složit i z jednotek u jednoho developera napříč jeho projekty. Tím se riziko rozloží mezi víc lokalit a víc termínů předání, a podmínky bývají stejně dobré, jako kdybyste brali celé patro v jednom domě.

Pro část klientů je tohle lepší řešení než celé patro. Když se v jedné lokalitě něco zadrhne, nemáte tam všechno.

A TEĎ TA DRUHÁ STRANA

Teď to, co se v článcích o bulk nákupech nepíše.

Sleva na špatném projektu je pořád špatný projekt. Dostaly se ke mně nabídky od developerů, kde bych si nepořídil ani jednu jednotku, natož celé patro. A některé z nich měly na papíře nejlepší podmínky ze všech, což je přesně ten důvod, proč je developer nabízel.

U většího nákupu je proto analýza developera ještě důležitější než jinak. U jedné jednotky je špatná volba nepříjemná. U patnácti je to patnáct stejných problémů naráz, se stejným termínem předání a se stejnou lokalitou.

Stejně tak strategie. Je potřeba vybrat projekt, který se pro tohle hodí, a takový zdaleka není každý. Rozhoduje, kdo v té lokalitě bude bydlet, kdy se předává, co se staví vedle a jestli je v budově dost různých dispozic na to, aby skladba dávala smysl.

Rozepsal jsem k tomu i to, podle čeho developera posuzuju, v článku o tom, že katalogová cena nemusí být konečná.

PRO KOHO TO JE

Nebudu předstírat, že tohle je pro každého. Není.

Dává to smysl, když pořizujete víc než jednu nemovitost, když Vám jde o skladbu a ne o jeden konkrétní byt a když máte kapitál rozvržený dopředu, ne tak, že uvidíte, co zbude.

Když kupujete poprvé a jednu nemovitost, je lepší cesta jiná a popsal jsem ji zvlášť.

CO S TÍM

Tyhle nabídky se veřejně neinzerují, takže se k nim nedostanete hledáním. Chodí mi přímo od developerů a většina z nich má krátkou platnost.

Když Vás to zajímá, napište mi jednu větu o tom, co zvažujete a řeknu Vám, co je za Vašich podmínek reálné. Žádný dotazník, zbytek si řekneme v hovoru.

WhatsApp: +971 58 593 1012 E-mail: info@bytyvdubaji.cz Formulář: https://www.bytyvdubaji.cz/kontakt

Celou cestu pro víc jednotek mám rozepsanou tady: https://www.bytyvdubaji.cz/buduju-portfolio

A pokud kupujete poprvé, stáhněte si průvodce. Je zdarma a projde s Vámi lokality, ceny a otázky, na které je dobré znát odpověď dřív, než něco podepíšete: https://www.bytyvdubaji.cz/pruvodce