Hodinu na sever od Dubaje se staví celý nový kus pobřeží

Většina lidí, kteří se mě ptají na Emiráty, má na mapě dva body. Dubaj a Abu Dhabi. Mezi nimi a nad nimi je pro ně bílé místo.

Přitom hodinu jízdy na sever od Dubaje se právě teď staví čtyři věci najednou a každá z nich by sama o sobě byla velká zpráva. První regulované kasino v celé zemi. Kancelářská čtvrť, jaká v Severních emirátech nebyla. Jediný přírodní ostrov v okolí, který koupil jeden developer celý. A úplně nové město pro 150 000 lidí.

Sepsal jsem o tom podrobný průvodce na 28 stran. Tenhle článek je z něj výtažek, tedy to nejdůležitější, plus věci, které z toho podle mě plynou, když si je člověk poskládá vedle sebe.

1. Kasino, které to celé spustilo

Wynn Al Marjan Island staví americká Wynn Resorts společně s master developerem Marjan a s RAK Hospitality Holding. Resort za zhruba 5,1 miliardy dolarů, 1 542 hotelových pokojů, restaurace, obchody, spa a kongresové zázemí. Otevřít má koncem roku 2027.

Podstatnější než budova je ale licence. V říjnu 2024 vydal federální úřad GCGRA první povolení k provozu komerčního kasina v historii Emirátů a dostal ho právě Wynn.

Znamená to, že vznikl regulační rámec pro odvětví, které tu do té doby neexistovalo. Ras Al Khaimah v tom má náskok, který jinde v zemi zatím nikdo nemá.

Termín se přitom už jednou posunul. Wynn to zdůvodnil logistikou a zdražením materiálu a dodatečné náklady vyčíslil zhruba na 600 milionů dolarů. Beru to jako připomínku, že i u projektů s tímhle rozpočtem se datum hýbe.

2. Ostrov, na kterém už není co koupit

Al Marjan Island jsou čtyři propojené umělé ostrovy, 2,7 km² navážené pevniny, 23 kilometrů pobřeží a 7,8 kilometru pláží. Podle master plánu tu má být až 18 650 bytových jednotek a přes 8 000 hotelových pokojů.

Jedna informace je důležitější než všechny ostatní. Marjan uvádí, že rozvojové pozemky na ostrově jsou už prodané. Nová zástavba tedy nevzniká rozšiřováním, ale dostavbou toho, co je rozparcelované. Nabídka je konečná. Projekty jsou samozřejmě stále k dispozici, ale nové již nepřibydou, nemají jednoduše kde.

Infrastruktura je hotová, hotely fungují roky a část rezidenčních projektů je dokončená a bydlí se v nich. Kdo tam přijede dnes, nepřijede do prázdna.

Rozestavěných je několik desítek projektů, většina s předáním v letech 2027 a 2028. Charakteristické je, kolik z nich nese licencovanou značku: Karl Lagerfeld, Tonino Lamborghini, Jacob & Co, Fairmont, Missoni. Ještě před pěti lety by sem tyhle firmy své jméno nedaly.

Průměrná cena se v prvním čtvrtletí 2026 pohybovala kolem 2 645 dirhamů za čtvereční stopu, vstupní ceny u rozestavěných projektů zhruba od 1,2 do 2,8 milionu dirhamů.

3. Emirát, který staví i kanceláře a letiště

Tohle je část, kterou skoro nikdo nezmiňuje, a přitom rozhoduje.

RAK Central má být největší kancelářská a obchodní čtvrť třídy A v Severních emirátech, s první fází hotovou ve čtvrtém čtvrtletí 2026.

Mezinárodní letiště v Ras Al Khaimah odbavilo v roce 2025 přes milion cestujících a staví nový terminál, který zvedne kapacitu z 1,5 na 3,5 milionu ročně, s dokončením v roce 2028.

Turismus roste rychleji, než se čekalo. V roce 2025 rekordních 1,35 milionu ubytovaných návštěvníků, jen za první pololetí 2026 přes 670 000. Cíl je víc než 3,5 milionu ročně do roku 2030.

A za první pololetí 2026 se v emirátu registrovalo 967 nových firem s kapitálem 771,5 milionu dirhamů.

Rozdíl mezi turistou a firmou je zásadní. Turista přijede na týden. Firma přivede lidi, kteří tam bydlí celý rok.

4. Deset minut dál: jediný přírodní ostrov v okolí

Palm Jumeirah, Bluewaters i Al Marjan Island jsou navezená pevnina. Sobha Siniya Island je přírodní ostrov, který tu byl dřív, než přišel první developer.

Sobha ho koupila celý. Ne pozemek na ostrově, celý ostrov.

Prakticky to znamená, že všechno staví jeden developer podle jednoho plánu. Nestane se, že by vám někdo zakryl výhled, a celá lokalita na sebe navazuje, protože se tu developeři neperou o lepší místa.

Ostrov je s pevninou spojený mostem dlouhým 1,7 kilometru. Předání jednotlivých fází je rozložené od roku 2028 do roku 2030.

5. A kousek dál celé nové město

Vláda Umm Al Quwain a ta samá Sobha představily projekt Downtown UAQ. Deklarovaná hodnota 20 miliard dolarů, tedy zhruba 73,4 miliardy dirhamů, na ploše 25 milionů čtverečních stop.

Sedm kilometrů souvislé pláže, 11 kilometrů pobřeží a po dokončení přes 150 000 obyvatel. To je zhruba tolik lidí, kolik má dnes celý emirát.

Projekt má tři části a jedna z nich je kancelářská zóna se svobodnou zónou. Přes 50 % plochy má tvořit zeleň a otevřený prostor.

Z první uvedené nabídky se podle developera prodalo přes 50 % během prvního týdne.

Co to dohromady znamená

Když si těch pět věcí položíte vedle sebe, vyjde z toho něco jiného, než když je čtete jednotlivě.

Nestaví se jeden projekt, ke kterému se časem něco přilepí. Staví se celý pruh pobřeží najednou, od Ras Al Khaimah přes Al Marjan Island až po Umm Al Quwain. A stojí za tím kombinace, která je u nových lokalit vzácná: federální regulace, dvě emirátní vlády, jeden globální hotelový řetězec a developer, který má za sebou desítky dokončených projektů.

Připomíná to situaci, kterou Dubaj zažila před dvaceti lety. Nejdřív přišel jeden velký projekt, kolem něj se začala stavět infrastruktura a teprve potom se z toho místa stala adresa, kterou zná každý.

Neznamená to, že se to musí zopakovat, ale znamená to, že se na to stojí za to dívat.

Čtyři věci, které mluví proti

Byl by ze mě špatný poradce, kdybych skončil u předchozího odstavce.

Koncentrace. Většina toho, co se v regionu chystá, je navázaná na jeden projekt. Kdyby se otevření Wynnu posouvalo dál, dotkne se to celé oblasti.

Likvidita. Ras Al Khaimah i Umm Al Quwain mají zlomek objemu transakcí Dubaje. Když budete chtít prodat, bude to trvat déle a okruh kupců bude užší. Tohle je ta nejdůležitější věc, kterou byste měli vědět dřív, než podepíšete.

Souběh dodávek. Do let 2027 a 2028 je načasovaná většina projektů. Když se předá velké množství jednotek najednou, tlačí to na nájmy dolů.

Termíny. Jsou to plány s daty a data se v Emirátech posouvají. U Wynnu se to už jednou stalo.

Co s tím

Když se ptáte na jednu budovu, měli byste vidět, co se staví kolem ní. Kapacita letiště, kancelářská čtvrť a firmy, které tam otevřou pobočku, rozhodují o tom, jestli v té budově za pět let bude kdo bydlet. Víc než render.

Celý rozbor jsem sepsal do průvodce na 28 stran. Je v něm i kapitola, která staví argumenty pro a proti vedle sebe se stejnou váhou, a praktická část o tom, co platí pro českého kupujícího, tedy vlastnictví, escrow účet, poplatky a vízum.

Průvodce si můžete stáhnout zdarma na bytyvdubaji.cz/al-marjan.

Na ostrov i do emirátu jezdím pravidelně a jednotlivé stavby si prohlížím osobně. Kdyby vás konkrétní projekt zajímal, napište mi a projdeme ho i s jeho slabými místy.