Co se stane v Dubaji, když nájemník přestane platit?

Nájemník přestane platit. V Evropě to znamená měsíce, někde i roky čekání. V Emirátech se stejná situace řeší úplně jinou cestou a to hlavně proto, že se tu nájem platí dopředu.

Když mi tuhle otázku položí klient, většinou očekává větu „Tady se to nestává". Stát se to samozřejmě může, jen to není tak časté. A řeší se to jinak než v Evropě.

Jak se vůbec platí v Emirátech nájem?

V tom je také zásadní rozdíl, neplatí se převodem každý měsíc. Nájemník vystaví při podpisu smlouvy šeky na celý rok dopředu, běžně 1 až 4. To samo o sobě mění celou dynamiku: nehoníte dlužnou částku zpětně, držíte ji dopředu.

Co se změnilo v roce 2022?

Do 2. ledna 2022 byl neuhrazený šek v den splatnosti trestným činem.

Nyní dostal místo trestního oznámení majitel do ruky přímo vykonatelný titul. Nekrytý šek se dnes nese rovnou k exekučnímu soudci. Banka navíc musí proplatit alespoň tu část, která na účtu je, místo aby šek odmítla celý.

A trestní rovina zmizela jen pro běžnou platební neschopnost. Zůstala pro jednání ve zlé víře, typicky když někdo bance zakáže šek proplatit, vybere peníze před jeho předložením nebo šek zfalšuje.

Vystěhování

Samotné ukončení nájmu je civilní věc. Majitel musí nájemníkovi předat písemnou třicetidenní výzvu k úhradě, doručenou notářem nebo doporučeně, a teprve poté podává k Rental Disputes Centre, což je specializovaný orgán jen pro nájemní spory, ne obecný soud. V praxi se celý proces od výzvy po předání bytu odhaduje zhruba na 3 až 4 měsíce.

Když majitel uspěje, přichází na řadu výkon rozhodnutí, a ten má v Emirátech docela ostré nástroje. Exekuční soudce může obstavit bankovní účty, nařídit srážky ze mzdy přímo u zaměstnavatele, zabavit vozidlo nebo jiný majetek a na návrh věřitele uvalit na dlužníka zákaz vycestování ze země, takzvaný travel ban.

Důležité je, že nic z toho se neděje automaticky. Každé z těch opatření musí nařídit soud a až po rozhodnutí ve věci, ne v průběhu sporu.

Jak to funguje jinde?

• Francie: běžně dvanáct až osmnáct měsíců, u sporných případů až tři roky. K tomu platí zimní příměří, kdy se od 1. listopadu do 31. března nevystěhovává vůbec.
• Německo: při dluhu za dva měsíce lze vypovědět okamžitě, ale soud může nájemníkovi poskytnout lhůtu k vyklizení až jeden rok. Zrychlený postup se navíc dá použít jen jednou za dva roky.
• Španělsko: nebráněné vystěhování zhruba 4 až 8 měsíců, ve velkých městech s přetíženými soudy 12 až 18. U zranitelné domácnosti může soud výkon odložit.
• Itálie: průměrná délka vyklizovacího řízení se uvádí kolem 630 dnů.
• Česko: od 1. ledna 2026 platí nový rozkaz k vyklizení a soud ho může vydat bez jednání, nájemník má 15 dní na odpor. Je to velký posun oproti stavu, který tu byl dřív. Pořád ale platí, že exekutor nejdřív vyzve k dobrovolnému splnění s třicetidenní lhůtou a termín vyklizení oznamuje nejméně patnáct dní předem, a pokud má být poskytnuta bytová náhrada, výkon se nenařídí, dokud není zajištěna.

Jak se tomu dá předejít

Všechno výše popisuje, co dělat, když problém už nastal. Většina z něj se ale dá vyřešit dřív, než vznikne.

Silná páka je počet šeků. Jeden šek na celý rok znamená, že máte peníze v ruce hned a riziko je prakticky nulové. Čtyři šeky znamenají vyšší dosažitelné nájemné, ale také čtyři okamžiky, kdy se něco může pokazit. Je to obchodní rozhodnutí a stojí za to si ho udělat vědomě, ne podle toho, co navrhne nájemník.

Druhá věc je prověření člověka na druhé straně. Platné rezidenční vízum, Emirates ID, doklad o zaměstnání a výpisy z účtu za poslední měsíce. Není to nic nestandardního, v Emirátech to nikoho nepřekvapí a odhalí to většinu problémů dřív, než se podepíše. A přesně tohle dělám ve spolupráci s management company, která mi veškeré informace poskytne ještě před podpisem smlouvy.

A do třetice kauce. Běžná praxe je okolo 5 % ročního nájemného u nezařízeného bytu a 10 % u zařízeného. Není to dané zákonem, je to zvyklost, takže se o ní dá vyjednávat a u nájemníka, který vzbuzuje otazníky, má smysl jít výš.

Všechno stojí a padá na jedné věci

Bez registrace nájemní smlouvy v Ejari se k podání ani nedostanete. Neregistrovaná smlouva je z pohledu vymáhání skoro bezcenná.

Registraci v Ejari klientům zařizuji automaticky ke každému nájmu, takže se o ni nikdo nemusí starat sám a nájem je od začátku oficiální.

Kdybyste tohle řešili u vlastní nemovitosti, ozvěte se.