Off-plan nemovitosti v Dubaji - co to je a proč je kupují Češi

Když říkám klientům že v Dubaji lze koupit nemovitost s 20% zálohou, splácet ji postupně během výstavby a při předání klíčů mít v ruce nemovitost která zdražila až o 30%, většinou, pokud nemají s tímto trhem zkušenost, koukají spíše překvapeně. Přesto to tak funguje a je to jedna z hlavních příčin proč realitní trh v Dubaji přitahuje investory z celého světa, Česko a Slovensko nevyjímaje.

Co jsou off-plan nemovitosti?

Off-plan nemovitost je nemovitost koupená ještě před dokončením výstavby, v některých případech dokonce ještě před zahájením stavby. Kupujete tedy budoucí vlastnictví, nikoliv hotový produkt.

Na většině světových trhů to zní jako riziko. V Dubaji je to naopak výhoda a to z několika důvodů, které rozeberu níže.

Jak se liší off-plan od hotové nemovitosti?

Hotová nemovitost je jednotka, která již existuje, lze se do ní okamžitě nastěhovat a nebo ji pronajmout. Cena je vyšší a platíte zpravidla celou částku najednou, případně s pomocí hypotéky.

Off-plan nabízí jiný model: nižší vstupní cena, platby rozložené v čase, podle platebního plánu a potenciál zhodnocení ještě před dokončením projektu. Výměnou za to čekáte, typicky 2 až 4 roky, než je nemovitost hotová.

Proč jsou off-plan projekty tak populární?

Odpověď je jednoduchá: finanční logika. Dovolte mi ukázat na konkrétním příkladu.

Představte si projekt spuštěný v roce 2023 s cenou 1 000 000 AED za jednopokojový apartmán v Business Bay. Platební plán: 20 % při podpisu, 40 % postupně během výstavby, 40 % při předání v roce 2026.

V roce 2025, tedy ještě před dokončením, se stejná jednotka v tomtéž projektu prodává na sekundárním trhu za 1 300 000 AED. Investor který koupil v roce 2023 může prodat nemovitost ještě před dokončením a realizovat zisk, nebo počkat na handover, doplatit zbytek a nemovitost pronajmout s výnosem počítaným z původní nižší kupní ceny.

Co je "flipping" a jak funguje v Dubaji?

Flipping je prodej off-plan nemovitosti před dokončením výstavby. V Dubaji je legální a běžný, nemusí ovšem vždy být tou nejlepší strategií. Pokud jste zaplatili 60 % a cena nemovitosti vzrostla, můžete svá práva z kupní smlouvy prodat dalšímu kupci, nezřídka s pěkným ziskem bez nutnosti doplatit zbývajících 40 %, jelikož zbytek platebního plánu si již přebírá nový majitel.

Tato strategie funguje nejlépe v projektech od silných developerů v žádaných lokalitách. U menších developerů nebo pochybných lokalit je riziko podstatně vyšší.

Platební plány, srdce off-plan investice

To co dělá trh v Dubaji unikátním jsou platební plány. Žádná banka, žádné úroky, žádná byrokracie. Platíte přímo developerovi podle předem dohodnutého harmonogramu. Samozřejmě, pokud si přejete zajistit financování pomocí bankovního úvěru, nalezneme již i banky, které dokáží hypotékou financovat nákup v developerském projektu.

Jak typický platební plán vypadá?

Nejběžnější schéma je 40/60: 40 % zaplatíte během výstavby (obvykle 10 až 20 % při podpisu, zbytek po etapách) a 60 % zaplatíte při předání klíčů.

Existují ale i agresivnější plány pro investory s menším kapitálem. Někteří developeři nabízejí schéma 1 % měsíčně po dobu 100 měsíců. To znamená že potřebujete jen 10 % na vstupu a zbytek splácíte po malých částkách.

Jaký platební plán vybrat?

Záleží na vaší strategii. Pokud plánujete prodat před dokončením, chcete zaplatit co nejméně dopředu, hledejte plány s nízkým downpayment. Pokud plánujete držet nemovitost a pronajímat ji, může být výhodné zaplatit více dopředu a mít nižší doplatek při předání.

Jak jsou off-plan investice chráněné?

Tady narážím na nejčastější obavu: co když developer zkrachuje nebo projekt nedokončí?

Escrow účty

Každý off-plan projekt musí mít ze zákona otevřený escrow účet u regulované banky. Všechny platby kupujících jdou výhradně na tento účet. Developer z něj může čerpat prostředky pouze po dosažení konkrétních stavebních milníků ověřených nezávislým vládním inspektorem. Tento proces také můžete sami sledovat v aplikaci Dubai REST.

Tím je vyloučeno to, co se v minulosti dělo, kdy developer vybral peníze od kupujících a použil je na jiné projekty nebo provoz firmy. Dnes to nejde.

Registrace Oqood

Každá off-plan kupní smlouva musí být povinně registrována v systému Oqood, registru nedokončených nemovitostí provozovaném Dubai Land Department. Registrace Vás chrání: vaše práva na nemovitost jsou veřejně zaznamenána a developer je nemůže zpochybnit.

Co se stane při zpoždění projektu?

Zpoždění do 12 měsíců je zákonem tolerováno bez sankcí. Při delším zpoždění máte právo od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení zaplacených částek, či získat od developera kompenzaci. V praxi se spory u renomovaných developerů řeší mimosoudně.

Kteří developeři jsou spolehliví?

Na trhu působí přes 200 aktivních developerů, od globálních gigantů po malé spekulativní hráče. Rozdíl ve spolehlivosti je propastný. Důležité je si ověřit historii, předané projekty, zpětnou vazbu klientů a opravdovou kvalitu. Tohle vše samozřejmě patří mezi služby, které klientům poskytuji a všechny developery si sám ověřuji.

Tier 1 - nejvyšší spolehlivost

Emaar je největší a nejrespektovanější developer v Dubaji. Za sebou má výstavbu Downtown Dubai, Burj Khalifa, Dubai Hills Estate a stovky dokončených projektů. Zpoždění jsou výjimečná, kvalita výstavby je konzistentní.

Sobha je developer s vlastní výrobou materiálů a stavební kapacitou, což jim dává kontrolu nad kvalitou a termíny. Jejich projekty jsou prémiové a patří k tomu nejlepšímu co trh nabízí.

Ellington se specializuje na designové rezidence střední a vyšší třídy. Menší projekty, ale výjimečná kvalita zpracování a interiérů. Nyní začínají i na výstavbu komunity, kde se očekává obrovský zájem klientů.

Tier 2 — solidní volba

Damac je velký, zavedený developer s dlouhou historií. Termíny jsou občas posunuté, ale projekty se dokončují. Specializují se na výstavbu komunit, nicméně nabízí velké rozdíly mezi levnějšími projekty a top luxusní třídou.

Imtiaz, Omniyat a BNW Developments jsou ověření hráči na trhu s prémiovými projekty a rostoucím portfoliem dokončených nemovitostí.

Kdy off-plan nemá smysl?

Budu upřímný, off-plan není pro každého. Existují situace kdy doporučuji hotovou nemovitost: potřebujete okamžitý příjem z pronájmu, máte averzi k riziku, nebo chcete vidět co přesně kupujete.

Pro investory kteří mají horizont 3 a více let, hledají zhodnocení kapitálu a jsou ochotní počkat, je ale off-plan v Dubaji jedna z nejlepších příležitostí které trh nabízí.

Jak začít?

Prvním krokem je vědět co hledáte, jaký máte rozpočet, jaký je váš investiční horizont a co od nemovitosti očekáváte. Druhým krokem je poradit se s někým kdo trh zná.

Já s klienty začínám vždy konzultací, bez závazků, bez tlaku. Projdeme vaše možnosti, ukážu vám aktuální projekty a odpovím na každou otázku.

Kontaktujte mě a rád si s Vámi domluvím schůzku.