Jak koupit nemovitost v Dubaji jako cizinec - průvodce krok za krokem

Když jsem se přestěhoval do Dubaje, slyšel jsem od spousty Čechů a Slováků jednu větu: „To zní zajímavě, ale jak to vůbec funguje? Může cizinec v Dubaji vůbec koupit byt?" Může. A je to přímočařejší, než by většina lidí čekala. V tomto článku Vám popíšu celý proces krok za krokem, přesně tak, jak ho provázím své klienty.

Může cizinec v Dubaji vlastnit nemovitost?

Ano a to bez jakýchkoliv omezení v tzv. freehold zónách. Dubaj od roku 2002 umožňuje cizincům plné vlastnictví nemovitostí ve vymezených oblastech, které pokrývají většinu atraktivních lokalit: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle a desítky dalších.

Vlastnictví je plné, žádný pronájem pozemku, žádné podmínky trvalého pobytu. Koupíte, vlastníte, pronajmete nebo prodáte. Stejně jako doma.

Co je freehold a leasehold?

Freehold znamená plné vlastnictví nemovitosti i pozemku pod ní, na dobu neurčitou. Leasehold je vlastnictví na omezenou dobu, obvykle 99 let. Pro investory ze zahraničí doporučuji výhradně freehold oblasti, je to standard u všech hlavních projektů a developerů.

Krok 1 — Výběr projektu a lokality

Prvním krokem je rozhodnutí co vlastně hledáte. Dubaj nabízí přes 1,500 aktivních projektů a orientace v nich bez zkušeného poradce je téměř nemožná. Základní otázky které si musíte zodpovědět:

Jaký je váš cíl? Pasivní příjem z pronájmu, hledáte lokalitu s vysokou poptávkou nájemníků (Dubai Marina, JVC, Business Bay). Kapitálové zhodnocení, zajímají vás projekty v raném stádiu výstavby v rozvíjejících se oblastech. Vlastní bydlení nebo druhý domov, důraz na životní styl, vybavenost projektu, blízkost pláže nebo centra.

Jaký máte rozpočet? Ceny začínají u studií okolo 500 000 AED (přibližně 2,85 milionu Kč při kurzu 5,70 CZK/AED). Jednopokojové apartmány se pohybují od 800 000 AED výše, dvoupokojové od 1,3 milionu AED. Vše se ovšem odvíjí od lokality, v blízkosti pobřeží a nebo v nejžádanějších lokalitách Vás i studio může vyjít na 1,3 milionu AED.

Off-plan nebo hotová nemovitost? Off-plan projekty - tedy nemovitosti koupené ještě před dokončením výstavby, jsou pro většinu mých klientů zajímavější volbou. Nižší vstupní cena, flexibilní platební plány bez hypotéky a potenciál zhodnocení ještě během výstavby.

Na tzv. secondary marketu máte možnost pořídit již hotovou nemovitost ve stáří standardně do 10-15 let. Platba celé částky proběhne okamžitě a jednotku můžete rovnou pronajmout. Nicméně bude určitě potřeba počítat s rekonstrukcí jednotky.

Jak vybrat lokalitu

Každá lokalita v Dubaji má jiný charakter a jinou investiční logiku. Downtown a Dubai Marina jsou prémiové, drahé a stabilní. JVC nebo Dubai South nabízejí lepší výnosy z pronájmu při nižší vstupní ceně. Palm Jumeirah je kategorie sama pro sebe - luxus a prestiž za prémiovou cenu.

Vždy doporučuji podívat se na data, Dubai Land Department zveřejňuje všechny transakce, průměrné ceny a výnosy z pronájmu podle lokalit. Transparentnost místního trhu je jednou z jeho největších předností.

Krok 2 — EOI a rezervace jednotky

Jakmile víte co hledáte, přichází na řadu rezervace konkrétní jednotky. U off-plan projektů se to děje přes tzv. EOI (Expression of Interest).

Co je EOI?

EOI je rezervační záloha, obvykle v rozmezí 40 000 až 100 000 AED, která vám zajistí přístup k výběru jednotek ještě před oficiálním spuštěním prodeje. Je to vratná záloha, pokud si nákup rozmyslíte, peníze dostanete zpět.

Výhoda EOI je zásadní: nejlepší jednotky v projektu, ty s výhledem, ve vyšších patrech nebo s lepší dispozicí se prodají v prvních hodinách od spuštění. Kdo má podané EOI, vybírá dřív a za lepší cenu.

Sám jsem to zažil mnohokrát, projekt se otevře k prodeji a do 48 hodin je 70% jednotek pryč. Bez EOI máte menší výběr.

Co následuje po EOI?

Po výběru jednotky podepíšete Rezervační smlouvu a zaplatíte rezervační poplatek, obvykle 5 až 10 % z ceny nemovitosti. Tím si jednotku uzamknete a developer ji přestane nabízet ostatním zájemcům.

Krok 3 — Platební plán

To co Dubaj odlišuje od většiny světových trhů jsou platební plány. Nestanete se dlužníkem banky, platíte přímo developerovi podle předem dohodnutého harmonogramu.

Jak platební plán funguje?

Typický platební plán vypadá například takto: 20 % při podpisu smlouvy, 40 % postupně během výstavby v pravidelných splátkách, a zbývajících 40 % při předání klíčů. Někteří developeři nabízejí i schéma 40/60 s nižší platbou na začátku, nebo dokonce platby 1 % měsíčně i po předání nemovitosti.

Klíčová výhoda: zatímco vy splácíte postupně, hodnota nemovitosti roste. Koupíte dnes za dnešní cenu, ale zaplatíte část až za rok nebo dva a mezitím projekt zdraží. To je páka kterou na jiných trzích jednoduše nemáte.

Jsou platební plány bezpečné?

Ano. Každý developer je ze zákona povinen ukládat platby kupujících na tzv. escrow účet, oddělený a kontrolovaný vládou. Z tohoto účtu mohou čerpat prostředky pouze na financování konkrétní stavby a při prokázání dodržení plánu výstavby. Tím je chráněna vaše investice i v případě finančních problémů developera.

Krok 4 — SPA a registrace u Dubai Land Department

Poté co se dohodnete na platebním plánu, přichází podpis hlavní kupní smlouvy, Sale and Purchase Agreement (SPA). Jde o standardizovaný dokument regulovaný Dubai Land Department.

Co je v SPA?

SPA obsahuje přesný popis nemovitosti, kupní cenu, platební harmonogram, datum předání a sankce za nedodržení podmínek. Před podpisem doporučuji celý dokument projít, případně i s pomocí lokálního právníka.

Registrace Oqood

U off-plan nemovitostí se kupní smlouva registruje v systému Oqood, což je registr rozestavěných nemovitostí Dubai Land Department. Poplatek za registraci je 4 % z kupní ceny (DLD fee). Po registraci obdržíte Oqood certifikát, váš doklad o vlastnictví rozestavěné nemovitosti. Po dokončení stavby se převede na Title Deed, tedy plnohodnotný list vlastnictví.

Krok 5 — Průběh výstavby

Po podpisu SPA nastává čekací fáze. Délka výstavby závisí na projektu, typicky 2 až 4 roky od spuštění prodeje. Developer je povinen pravidelně informovat o průběhu výstavby a milnících.

Jak sleduji průběh výstavby?

Renomovaní developeři jako Emaar nebo Sobha provozují online portály kde sledujete procentuální dokončenost projektu, fotografie ze stavby a aktuální harmonogram. Dubai Land Department zveřejňuje aktuální stav každého projektu v aplikaci Dubai REST.

Co když se developer zpozdí?

Zpoždění jsou na trhu v Dubaji reálná - zvláště u menších developerů. Proto opakuji: vybírejte developery s prokázanou historií dokončených projektů. Emaar, Sobha nebo Ellington mají za sebou desítky dodaných projektů a jejich zpoždění jsou výjimkou, nikoliv pravidlem.

Krok 6 — Předání nemovitosti

Handover je okamžik kdy developer dokončí výstavbu a předá vám klíče. Před přijetím klíčů máte právo na prohlídku nazvanou snagging inspection, kde zkontrolujete stav nemovitosti a sepíšete případné vady, které je developer povinen odstranit. K tomuto využíváme profesionálního inspektora, který jednotku detailně projde.

Co si připravit na handover?

Na handover potřebujete doplatit zbývající část kupní ceny, zaplatit poplatek za připojení k elektřině a vodě (DEWA), a případně poplatek za správu nemovitosti. Po uhrazení všech plateb obdržíte Title Deed, váš list vlastnictví.

Správa nemovitosti po handover

Pokud plánujete nemovitost pronajímat, doporučuji připravit se ještě před handoverem, vybrat správcovskou společnost a mít prvního nájemce záhy po předání klíčů. Průměrná doba hledání nájemce v Dubaji je 2 až 4 týdny.

Shrnutí nákladů při koupi

Zde jsou všechny náklady které musíte počítat nad rámec kupní ceny:

DLD fee: 4 % z kupní ceny Agent fee: 2 % z kupní ceny (u sekundárního trhu; u off-plan jako klient provizi nehradíte) Admin poplatek: 500 - 1 000 AED za registraci u DLD DEWA deposit: 4 000–10 000 AED dle velikosti nemovitosti Service charge: ročně 15–25 AED/sq.ft. dle vybavení projektu

Proč na to nejít sám

Mohl bych říct, že je to jednoduché a zvládnete to bez poradce. Ale bylo by to od mě neupřímné. Trh v Dubaji nabízí stovky projektů, stovky developerů různé kvality a pastičky pro nepřipravené kupující, přeplacené jednotky, projekty se špatnou historií, nebo lokalitami bez potenciálu.

Sám jsem přišel do Dubaje z prémiového bankovnictví v Česku. Vím jak přemýšlejí investoři, vím co hledají a vím kde jsou rizika. Moje práce není prodat, ale poradit. A to je rozdíl.

Pokud uvažujete o investici a chcete si promluvit bez závazků, napište mi. Rád vám zodpovím jakékoliv otázky.